改善事例：1 適切な管理会社に委託先を変えただけで空室改善
大阪市西淀川区
2LDK30戸マンションの例
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- 課題
- 不動産売買会社がそのまま管理していた
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- 戦略
- 適切な募集条件を見極めて募集を開始
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- 結果
- 募集からわずか2週間で7部屋の空室改善
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- 課題 全戸数の2/3が空室の状態が8年間も続いていた
- オーナー様との出会いは当該物件の大規模修繕を相談されていた工事会社からのご紹介でした。お話を聞くと、約8年前に1棟収益マンションとしてご購入された物件の管理は、購入当初から不動産売買会社にそのまま委託されているとのことでした。1階および2階は事務所として埋まっているものの、3階以上の賃貸に関しては全30戸のうち7戸が8年間空室状況が購入後から今日まで続いているとのこと。オーナー様も「実際はこんなものなのか…」と半ば諦められている状況でした。とは言え、私たちが見る限りエリアの賃貸ニーズと物件自体には特段問題が見当たりません。これはいわゆる管理委託先の間違いが原因だとすぐに判明しました。
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- 戦略 レインズにさえ募集が出されていなかった！
- そもそも入居者募集をはじめとした不動産管理業務は特殊なもので、不動産売買を主体としている会社の場合は専門外であることが往々にしてあります。また、不動産売買会社は名前の通り売買を介して利益を上げるのが目的であるため、面倒かつ利益率も小額な管理業務まで丁寧に行ってくれないケースもよくあります。実際、私たちが入居者募集の現状を調査した結果、なんと全ての不動産仲介会社の物件情報入手先といっても過言ではない「レインズ」にさえ募集が掲出されておらず、唯一見つけることができたインターネットの募集条件を見ると、相場よりも賃料が高額であり、市場変化に応じて変更もなされていない状況だったのです。そんな経緯から私たちで管理をさせていただくことになりました。そもそもがファミリーの賃貸需要が旺盛なエリアであるため、競合となる近隣物件の条件や相場を調査したうえで、適切な募集条件で募集を開始すれば簡単に空室が改善することはプロである私たちから見ると明らかでした。そこで、オーナー様にはむしろ一度に全戸を募集にかけるのではなく段階的に募集していくことをご提案しました。
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- 結果 むしろ入居タイミングを調整しながら募集すべき
- 原状回復費用が一度にかかってしまいキャッシュフローを圧迫することを防ぐためです。募集条件や方法の見直しのみならず、詳細な収支のシミュレーションをもとに計画的な募集戦略を立案。その結果、まずは7戸の募集を開始することにしました。インターネット以外に仲介会社を訪れ丁寧な営業活動を行った結果、7戸に関しては募集から約2週間で全戸の入居が決定。その後も継続的にサポートをさせていただき、約2ヶ月たらずで満室を達成することができました。
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