改善事例：2 最小限のリフォームとターゲット変更で満室経営に
大阪市浪速区
1DK35戸マンションの例
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- 課題
- 相続の結果、賃貸経営に無頓着
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- 戦略
- ターゲットを外国人にして募集条件を変更
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- 結果
- サブリースで負担も軽減しながら満室経営
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- 課題 税金は払えているのでほぼ空室状態を長年放置
- 母から兄へ、そして自分へとマンションを相続したオーナー様。相続時点で築45年だった築古マンションにはベランダもなく、目立ったリフォームも施されてこなかったためトイレは和式、お風呂もバランス釜という状況でした。1階に店舗が入居していたこともあり税金の支払いはまかなえていましたが、34戸ある住居に関しては2戸しか埋まっていないという有様。とはいえ、オーナー様自身は賃貸経営の知識もなく、入居者の募集方法もわからなければ、物件自体が古過ぎるため手もつけられないと困り果てていました。実際、私たちにご相談いただいたタイミングでは物件の取り壊しも視野に入れておられましたが、それにも費用がかかり八方塞がりでした。
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- 戦略 一般的な募集では空室改善は見込めない！
- そのような状況なので、もちろん賃料を下げたとしても入居付けは困難だと判断しました。そこでご提案したのが外国人へのターゲットの転換でした。築古物件に関しては、日本人よりも外国人のほうが入居ハードルが低いことと、幸い外国人が多いエリアでもあったのが要因です。ただ、築45年の物件の全戸をリフォームするとなると相当なコストが掛かります。なかでも一番コストがかかるのが浴槽のリフォームです。コストシミュレーションの結果1部屋あたり30万円を上限としたリフォームを実施。室内の簡易リフォームと合わせてトイレの水洗化と風呂場のシャワールーム転換を行いました。また、オーナー様のリスクを極力減らすようにサブリース契約を締結しました。
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- 結果 日本語学校へ網羅的に営業を展開する
- 外国人がターゲットであるため、仲介会社の他に私たちが直接営業したのが日本語学校です。当時、日本語学校では留学生の住居アテンドを学校職員の方がされていましたが、当然ながら本業ではないため余計な手間や負担となっていました。そんな状況だからこそ、私たちの提案はまさに渡りに船だと大変喜んでいただくことができました。結果、当該物件はすぐに満室に。賃貸経営に労力や心労をかけたくなかったオーナー様も、サブリース契約により安心して経営ができるとご満足いただけました。また、このスキームを活用しながら築古マンションの経営で悩まれているオーナ様に向けてご提案を行い、東京・名古屋・福岡など全国に展開するきっかけにもなりました。
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